风云榜・大咖面对面?2021年,房地产行业在深度调控中迎来史上最难一年,债务违约、销售下滑、资本市场信用重建,外部环境的变化,让不少房企陷入了迷茫;而土地、金融去杠杆、人口出生率下降等变化正在颠覆房地产行业的底层逻辑。

变,是房地产永恒的基调。在变化中谋求发展,必须抛弃原有思维,把握全新周期的机遇,是房企战略重修的重要课题。

为深度把脉行业,对话地产股权基金资深从业者刘阿林,立足国际环境大格局,以全新宏观视角解读政策,从一线股权基金的视角剖析行业底层逻辑,审视行业信用重建,建言行业可持续发展新思路。

政策调控精准把控时机和力度 

作为行业最早一批做房地产股权投资基金从业者,刘阿林职业生涯的前10年在开发商,打交道的对象多为金融机构,而后10年在金融机构,打交道的对象则变成了各大开发商,从地产到金融,从融资到投资,跨界的经历带来了不一样的理解和视野。

今年以来的房地产调控,给行业带来了巨大的冲击,行业里从业人员也有诸多不同的声音。那么作为某保险集团下属的房地产股权投资基金负责人,怎么看待今年以来房企的“至暗时刻”呢?行业里又存在哪些“危”与“机”呢?

刘阿林认为,首先,应该将此次房地产的深度调控放到更宏观的背景下去理解:

一是从西方国家近年来的日趋激化的社会矛盾来看,贫富差距的扩大带来社会的分裂和阶层的对立,极大的影响了社会的稳定。而在中国,房地产是居民最主要的财富形式之一,房价的过快上涨,非健康发展的行业生态将会带来系列问题,最终可能会影响人民生活的幸福感,更加深化房地产市场的调控是必然之举。

二是疫情以来,中美经济复苏的周期不同,货币政策也不尽相同。以往美国“放水”,其它国家被迫跟进,等到美国“收水”,美元霸权的镰刀高高举起,各国资产难免被收割。而此次,在美国采取了“大放水”的货币政策背景下,中国 *** 多次强调“逆周期、跨周期”的宏观政策,坚决不搞“大水漫灌”,坚决不把房地产作为短期 *** 经济的工具。

相反,中国 *** 利用疫情控制有力,在全球供应链混乱,大量订单涌向中国,出口一枝独秀的背景下,采取了主动降低房地产行业杠杆的措施,控制互联网资本的无序扩张,保护中小企业等一系列改革举措,虽然相关行业经历阵痛,但却给今后货币、财政等各项宏观政策留下了充足的空间,为中国宏观经济的平稳发展打下坚实基础。

因此,从这个角度上说,此次对房地产市场的调控是有的放矢的,调控的手段是非常高明的,时机和力度把控是非常精准的。

其实,对于可能产生的后果,从近期的政策转向看, *** 是有预判和有准备的。

作为房地产从业人员,需要跳出自身行业去观察、理解和判断整个政策走势,这样才能更好的应对。更何况,一系列政策出台前, *** 早已有警示,包括郭树清书记讲话“房地产是中国经济最大的灰犀牛”,包括“三条红线”的出台,只不过业内已经习惯了调控-放松-调控-放松的节奏,忽视了同样是调控,但内在逻辑已经改变,在万科率先喊出“活下去”的口号时,大部分房企是不以为然的。 

信用体系重建需要更长的“磨底期”

那么随着政策的回暖,行业普遍认为政策底已现,但市场底在哪里?同时在阵痛中主体信用受损的房企何时才能重建信用体系,重新获得资本市场的青睐呢? 

刘阿林认为走出“泥潭”,房地产企业信用的重建或将较以往需要更长的“磨底期”。

原因是首先从金融监管政策来看,在于房地产未来政策的主基调是“稳”!政策既不太可能加大打压的力度,也很难再去支持和鼓励,更多的是从个人购房端,保障居民合理的住房需求,从而促进行业的良性循环。也就是说房企要靠多销售,多周转,强化自身“造血”能力。

同时,金融监管机构现在提出鼓励并购贷款,通过行业里的有效整合来帮助行业“出清”,促进行业健康发展。

其次,从市场参与主体来看,与以往调控只是造成部分企业现金流紧张不同的是,此轮的调整中,存在个别知名房企因为采取高杠杆、高周转模式导致债务违约的情况,而这批企业以往恰恰是金融机构的主要合作伙伴,出现债务违约也会连带让金融机构面临风险。出现问题的企业,金融机构在后续合作上会倍加谨慎,尤其是在原有问题没有解决,企业风险没有充分化解的情况下。

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除此之外,还有购房者的信心恢复需要时间,供应商的信心恢复需要时间,这都是以往调控没有出现的情况。

这个信心恢复的过程,其实是房企一个自我证明的过程,当房企能够证明通过销售将自身的负债率、现金流等主要财务指标恢复到健康水平,金融机构才会重新将这些房企纳入融资白名单中,市场的其它参与主体才会重新给与认可。

至于这个过程大致需要多久呢?

刘阿林分析认为,可能需要企业经过销售、资金回笼、偿还债务降低负债率、重新开始拿地这样一个周期。在2022年房企发布半年报后,可能是金融机构做出进一步判断的一个重要时点。

地产股权投资基金迎入场好时机

那么在这样一个市场背景和判断下,地产股权基金又会迎来什么样的机会或是发挥什么样的作用呢?

刘阿林认为,在行业降杠杆及监管鼓励并购的背景下,对于地产股权投资基金而言是入场的好时机。

刘阿林表示,从监管角度看以往房地产行业挤占了太多信贷资源,相信经过此次调整后,市场对房地产行业整体的债务融资额度很难再回到历史高点。而由于行业利润率下降,居民资产配置意愿的转移,权益类融资在整个房地产的比重也不会有太大幅度的上升。

对于其所在保险系股权投资基金而言,刘阿林表示,目前的投资正在按照既定的计划进行,更着眼于长期,在市场悲观,行业周期位于底部时,策略上会偏积极一点。

刘阿林透露,目前其所在的股权基金也在接触一些优质房地产资产,包括当下处于资金困境的房企手里的一些持有型资产,这类资产占用资金较多,周转较慢,尽快处置掉能够减轻企业经营包袱。

一般而言,保险系产业股权投资基金的期限均较长,从接手项目到项目运营稳健,直至项目退出取得良好回报,是一个长期精耕细作的过程。这个过程中,虽然会受到短期经济波动的影响,但是从长远看,随着国家经济实力的日益强大,优质的持有型物业仍具有较好的配置价值。 

地产细分领域将走出“精品”房企 

那么随着本轮调整进入尾声,行业发展又将向何处去呢?

刘阿林认为这一轮的房地产调控会给行业带来深远的影响。

首先,市场仍有房地产行业的一席之地,房地产依然会是国民经济的重要组成部分,但行业的利润和增速不会再重现昔日的荣光。房企要告别以往大手大脚的日子,要开始精细化经营,向管理要效益。

其次,行业的集中度将会进一步提高。

第三,房地产行业的政策属性将进一步加强。

但对于个体的房企而言,将如何在新周期的房地产行业立足呢?

刘阿林认为,除了会出现一些更大的龙头房企外,未来房地产行业在一些细分领域可能会走出一些有差异化的“精品”房企。新的形势下,房企要找准自己定位,找到属于自己的“绝活”,比如蓝绿双城的行业共建模式值得大家学习。

刘阿林认为,与全球同行相比,在能力和理念上,中国的房企还有很大的进步空间。从市场上看,在旧改、城市更新、TOD等细分领域也还有许多机会。相信在充分的市场竞争和技术创新迭代中,最终还是能走出了一批优质的企业,推动行业蒸蒸日上。 

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